Rodrigo Karpat: referência nacional no Direito Condominal

Com dedicação especial às questões condominiais, Rodrigo Karpat se estabeleceu como referência no direito imobiliário no país. Nesta entrevista para a Revista Domus,  ele relembra como começou e o que fez para chegar até aqui.

Um currículo abrangente e uma carreira ligada à área condominial. Esse é um pequeno resumo da trajetória de Rodrigo Karpat. Advogado militante na área cível há mais de 15 anos, Rodrigo é sócio fundador do escritório Karpat Sociedade de Advogados, o maior escritório da área condominial no país.

Palestrante, autor de três livros sobre direito imobiliário e condominial e presidente da Comissão de Advocacia Condominial da OAB-SP, ele divide seu tempo entre praticar a advocacia e compartilhar conhecimento com síndicos e profissionais do mercado imobiliário. Tornou-se figura pública e referência em direito imobiliário e condominial, já que é frequentemente convidado pela mídia para dar sua opinião sobre questões condominiais, além de apresentar os programas “Vida em Condomínio” da TV CRECI e “Por Dentro dos Tribunais” do Portal Universo Condomínio.

Em entrevista para a Revista Domus, ele conta um pouco sobre o começo da atuação no direito imobiliário, o ingresso no segmento condominial e a experiência de ser síndico e pessoa jurídica. Confira!

Revista Domus: Quem é e como se define a pessoa física Rodrigo Karpat, onde começa e onde termina a pessoa jurídica e profissional desse advogado que se tornou referência na área condominial e no direito imobiliário brasileiro?
Rodrigo Karpat: É difícil separar a pessoa física da pessoa jurídica, porque quando se é uma pessoa jurídica, você faz algo que acredita e constrói uma empresa focada nisso e a pessoa física faz parte disso também. A pessoa física teve papel principal no início, com a pessoa do Rodrigo construindo o negócio sozinho e buscando o difícil lugar ao sol. Quando o negócio passa a estar consolidado, por mais que já exista uma pessoa jurídica, essa toma um corpo diferenciado, porque o que era uma pessoa, um advogado individual atendendo, passa a ser uma marca e é neste momento que o Karpat pessoa física se torna uma marca, uma sociedade de advogados. Aquela filosofia que movia o advogado, que inicialmente batalhava sozinho,  passa a ser algo maior e representa a empresa, a pessoa jurídica. E quem quer que atenda  o cliente consegue levar adiante essa mesma filosofia de trabalho pautada na ética, no conhecimento e na prática.
O Rodrigo pessoa física foi corretor de imóveis… O Rodrigo pessoa física começou auxiliando outros advogados porque não tinha ainda mercado para crescer, apesar de sempre ter tido o sonho de despontar. Ele não sabia se ia dar certo ou não, mas esse Rodrigo Karpat começa como corretor, depois passa a ser gerente de condomínios e, mais tarde, inicia a carreira jurídica, ao obter a OAB em 2004. Começou a advogar auxiliando outros advogados até passar a realizar trabalhos de forma mais contundente na área condominial e, a partir disso, passou a incorporar outras pessoas na sociedade e consolidar aquilo que estava sendo construído.

Revista Domus: Quando e porque começou a se enveredar na área do direito imobiliário e nas questões condominiais? Dentro da área condominial, o que mais se destaca na sua atuação ou o que mais lhe vem à mente que seja relevante abordar ou recordar nesta entrevista? Algum aspecto que mais lhe atraiu dentro do trabalho no segmento?
Rodrigo Karpat: Comecei na área imobiliária porque ela sempre esteve dentro de mim. Meu pai é administrador de condomínios e tem uma administradora, é economista e deu o sustento para os três filhos por meio de sua empresa. Quando fiz 17 anos, comecei a trabalhar com ele. Sempre gostei da área comercial e de conversar com pessoas. Por isso, achei que o meu caminho estava na área imobiliária. Recém ingressado na faculdade de direito, não sabia ainda o que eu ia fazer, mas a área imobiliária me atraía. Fiquei muitos anos como corretor de imóveis com sucesso, também na venda, locação e administração de bens. Em determinado momento, antes ainda de me formar, meu pai precisava de gente para auxiliá-lo na gestão desses condomínios. Então, me tornei gerente condominial e passei a conhecer o outro lado das necessidades dos clientes, dos grandes e dos pequenos empreendimentos.
Quando me formei na área jurídica, comecei a enveredar para a área do direito imobiliário, movendo ações de despejo, e outras questões condominiais que acabavam surgindo… Não acredito no acaso, que tudo caiu no meu colo..  Mas sei que por alguma razão esses casos tinham que chegar até mim, porque  comecei a resolvê-los, sendo que eram casos que os clientes diziam estar parados há muito tempo. Foi aí que começou o meu trabalho nessa área, focado na administração condominial e de convivência e relacionamento. Quando eu comecei, não existia o advogado de condomínio, que trabalhava de forma preventiva, analisando os contratos, comparecendo em assembléias a fim de estancar os problemas para que não se tornassem processuais. E esse foi um trabalho que eu entendi que era interessante, porque eu gerenciava os condomínios quando ainda não estava formado e, acompanhando gestores e síndicos, percebi que existia uma carência. Então, comecei a criar uma metodologia própria de trabalho dentro da seara jurídica, administrativa e condominial, que deu certo e fez a pessoa jurídica Karpat se tornar uma grande referência como é hoje, exercendo ainda a mesma atividade, só que hoje em grande escala.

Revista Domus: Você escreve colunas e tem livros na área de direito imobiliário, qual o papel da escrita em sua vida e como isso influencia em outras áreas pessoais e profissionais?
Rodrigo Karpat: Tenho obras e colunas em diversas revistas, jornais e, costumeiramente participo de programas de televisão, alguns até de forma periódica. Já a escrita e a leitura abrem um outro patamar. Outro dia eu ouvi uma frase que dizia que o homem que não lê é equiparado ao homem que não sabe ler, porque ele acaba não lendo e não aprendendo, não absorvendo de forma necessária a leitura. É algo que abre uma outra visão, com certeza. E isso me influencia muito. Procuro ler muito. Leio sobre filosofia, administração e direito. Tenho um Kindle e, por isso, gosto de ler tudo ao mesmo tempo.
Quando você passa a escrever, depois de um certo tempo, a escrita acaba se tornando uma atividade um pouco ingrata, morosa, porque você não sabe quem vai atingir ou de que forma. Mas, a partir do momento em que você começa a ver pessoas te procurando, dos mais diversos locais do país, dizendo que aquilo que você escreveu faz sentido ou, até mesmo, saber que sentenças judiciais foram embasadas naquilo que você escreveu, isso é algo que traz uma satisfação pessoal muito grande e uma responsabilidade maior ainda. Eu me sinto obrigado a escrever todas as vezes que eu noto que tenho um conhecimento que o mercado possui uma carência. Escrevo para que isso possa ser multiplicado e possa auxiliar a todos, sempre.

Revista Domus: Você pode compartilhar algum caso, experiência ou relato nesses 15 anos de atuação no direito imobiliário que merecem ser contados aos síndicos da revista? Algo que possa servir de exemplo ou orientação para aqueles que buscam um apoio na área jurídica?
Rodrigo Karpat: Existem diversos casos importantes… A gente vai aprendendo com os casos para a própria formação e também para a orientação dos gestores condominiais. Consigo pensar em vários, desde casos tristes, como mortes de crianças em piscinas, crimes cometidos por trabalhadores externos ou porteiros e até casos de menores alcoolizados cometendo estupros em condomínios. Então, essa experiência serve para orientar os gestores profissionais e voluntários, que o fato de estarem dentro de um condomínio clube, por exemplo, não inibe a prática de situações criminais e que, o síndico, inclusive, responde a alguns casos se houver omissão em orientar os moradores ou de cumprir as normas legais ou seguir as NBRs pertinentes.
Outra situação muito comum é daquele síndico, seja profissional ou voluntário, que quer sempre economizar e, que, por isso, busca sempre o serviço ou o fornecedor mais barato. Porém, nem sempre o mais barato é o ideal. Às vezes, o mais barato não possui nota fiscal ou não tem qualidade técnica. Esse síndico que trabalha sempre com a opção mais barata, num primeiro momento, é um herói, mas depois que surge um problema, como aquele trabalhador sem registro que sofre uma mutilação, perde algum membro e que depois ingressa na justiça pedindo vínculo trabalhista ou estabilidade, isso costuma sair caro para o condomínio. Aí, de herói, o síndico passa a ser vilão. Então, dentro do condomínio, o síndico precisa estar atento e sempre seguir as normas. Essa é a garantia do sucesso da gestão do condomínio e da proteção desse profissional.

Revista Domus: Pela sua experiência no direito imobiliário e condominial, quais são os casos mais frequentes que fazem com que o síndico busque auxílio jurídico? E por que?
Rodrigo Karpat: Eu gosto de citar os cinco “Cês” que, agora na pandemia, se tornaram seis: cão, carro, cano, criança, calote e Covid. Os problemas de relacionamento e de convívio, com certeza, são os campeões. As pessoas, infelizmente, muitas vezes são beligerantes, isto é, procuram o conflito e isso faz com que exista a necessidade de um auxílio jurídico.
Uma outra questão é o trabalho preventivo, que já se tornou muito comum nos condomínios, seja para análise de contratos ou para mitigar riscos na gestão do condomínio, além do comparecimento em assembleia de forma preventiva. Esses são os principais pontos para que se busque um advogado imobiliário condominial. Também, vale reforçar, dos seis “Cês”, o calote, que inclui a distribuição de ações judiciais e problemas inerentes ao convívio.

Revista Domus:  Em uma entrevista dada para outra publicação em 2019, você conta como também atua como síndico. Como é essa experiência de estar do outro lado da ponta, ter o background jurídico auxilia? E o inverso, ter a visão do síndico também influencia na prática do direito condominial?
Rodrigo Karpat: Eu vou começar pelo final: com certeza ter sido gerente de condomínios e ter sido síndico me fez olhar o mercado de uma forma totalmente diferente. O advogado apenas técnico, que domina somente a doutrina, acaba não conseguindo auxiliar o síndico porque a letra fria da lei, com pouco mais de vinte e poucos artigos do código civil e a convenção do condomínio, não definem a infinidade de situações que ocorrem ali e como elas podem ser resolvidas. Então, é muito importante esse outro lado. Me levou a um outro patamar para que eu pudesse auxiliar e resolver as questões condominiais. Ser síndico é uma boa experiência. Não foi algo que eu busquei, foi algo que aconteceu e que requer uma adaptação. Nem sempre o síndico advogado é o melhor síndico. Porque, como diz o meu pai, administrar o condomínio e ser síndico significa correr alguns riscos. O advogado, normalmente, não corre riscos porque ele vai pela letra fria da lei e… eu já vi isso acontecer muitas vezes… isso pode trazer um prejuízo para a massa condominial em termos de evolução do condomínio. Os condomínios envelhecem. Constantemente, precisam ser renovados e, às vezes, apenas a visão de uma única área pode não trazer um grande benefício. Mas o fato de eu ter me tornado síndico, ter sido gerente, corretor e ter trabalhado numa administradora de condomínios, fez com que eu me adaptasse ao mercado, pois entendi quais eram as questões que circundam a gestão condominial.
Ainda sou síndico do meu condomínio e o Rodrigo síndico é outra pessoa, diferente do Rodrigo advogado de condomínios. Não que um não influencie o outro o tempo todo, mas eu preciso, muitas vezes, fazer um exercício para separar o Rodrigo síndico do Rodrigo advogado. O Rodrigo síndico precisa ter uma postura diferente com os seus pares, com os seus condôminos, já que o Rodrigo advogado precisa ser uma pessoa técnica e jurídica. O síndico é o executivo, que define dentro dos ditames e das possibilidades legais, já o jurídico, auxilia e é um órgão complementar consultivo, que presta assessoria e que não toma decisões em nome do condomínio.

Revista Domus:  Levando em consideração a experiência como síndico, qual o seu conselho a um síndico, iniciante ou experiente, na hora de se preparar ou até se proteger legalmente no exercício da função?
Rodrigo Karpat: Primeiro, é entender que ser síndico não é exercer uma função isolada. Ela requer organização e uma boa administradora, já que o síndico vai, eventualmente, responder pelas falhas da administradora. Requer um bom conselho consultivo dentro do condomínio e um contato constante com os seus condôminos. Isso é essencial. Mas, essa fase é a partir do momento em que ele já se tornou síndico. Para ter essa expertise, ele precisa passar por um momento probatório, que é ingressar no mercado, algo também complicado. A proteção do síndico no exercício da função é essencial. Cada vez mais, os tribunais entendem que o síndico responde pelos seus atos de gestão, sejam eles inerentes ou não às falhas da gestão. E, nesse caso, é via de regra no exercício da função representar o condomínio quando este responde a algo judicialmente, mas, quando esse síndico não cumpre as determinações da convenção, ou seja, age com abuso ao direito delegado a ele ou por ilicitudes, ele responde pessoalmente, inclusive com o seu próprio patrimônio, o que requer um risco.
A gente vê um mercado cada vez mais concorrido. Infelizmente, o que tem determinado esse mercado é a concorrência e o valor, cada vez mais baixo. Então, o síndico se submete a um trabalho complexo, muitas vezes errando… porque um síndico profissional precisa de mais de um condomínio para sobreviver e os valores praticados, muitas vezes, ficam aquém do que deveria ser o ideal, o que acaba fazendo com que os profissionais não consigam se manter ou que surjam caso de erros de gestão custando muito caro ao condomínio e até tirando profissionais do mercado.
Acredito que o mais importante no exercício da função é seguir as normas legais, as ABNTs, ter um jurídico preventivo e um engenheiro que trabalhe de forma preventiva. Ter um bom seguro de responsabilidade civil da atividade do síndico e um laudo de engenharia que apoie o condomínio para as auditorias preventivas. Muitos síndicos acham que a auditoria é o vilão, quando, na verdade, a auditoria ajuda o síndico de boa fé a se prevenir de problemas.

Revista Domus: Na sua opinião, qual o verdadeiro papel do síndico em um condomínio? Como ser um gestor bem visado e bem sucedido?
Rodrigo Karpat: O síndico exerce o poder executivo, responde pela edificação e pelos atos de gestão. Então, o papel dele vai se diferenciar por empreendimentos bem sucedidos ou malfadados. Então, o papel dele é essencial e norteador. O mal síndico destrói um prédio, um bom síndico leva o condomínio a um outro patamar, que acaba sendo a valorização das unidades. Quando o síndico age bem, o prédio está sempre atualizado. Isso reverbera nas unidades dos condomínios. Ser um gestor bem visto e bem sucedido é fazer o bem, é trabalhar sempre para a coletividade. É não ter ego. O síndico muitas vezes é aviltado, pois as pessoas confundem a figura que está ali, sendo representada por essa pessoa física, com a figura profissional que está exercendo a função. O síndico tem grandes desafios, lida com pessoas problemáticas, é cobrado. Ele não pode nunca levar para o lado pessoal. Deve ser profissional, tem que saber se relacionar bem, mas também ser duro quando precisar, então, é algo que requer uma expertise em diversas áreas. É uma atividade multidisciplinar, que leva em conta não apenas a atividade profissional anterior à sindicância. Mesmo se ele for um engenheiro, um advogado ou um psicólogo, ele vai requerer uma complementação, por meio de leituras, pela realização de cursos e do trabalho em prol da coletividade, que deve ser sempre transparente, para que ele possa ser reconhecido pelo bom trabalho e firmar o seu nome no mercado.

Revista Domus: Recentemente, seu escritório de advocacia completou 15 anos. Como foi atingir este marco? O que mais marcou essa trajetória?
Rodrigo Karpat:  O que marcou a trajetória foi uma construção sólida, que muitas vezes pareceu inatingível, mas que não era. O rabino Bonder tem uma frase que diz que na vida nós temos os longos caminhos curtos e os curtos caminhos longos. Então, foi um “longo caminho curto”, porque foi pautado em ética, em trabalho sério e com muita dificuldade, com muitos obstáculos. As pessoas olham hoje e falam que foi foi fácil, mas a maioria das pessoas costuma ser imediatista e só olham para o momento atual. Foram 15 anos de peregrinação para estabelecer esse trabalho e consolidá-lo aos poucos.

Revista Domus: Você poderia deixar uma frase, inspiração ou referência pessoal ou profissional para os leitores da Revista Domus?
Rodrigo Karpat: Primeiro, agradecer a Revista Domus pelo convite e parabenizá-los por levar sempre informação de qualidade para todos aqueles que trabalham e têm interesse na área condominial. Como inspiração, eu costumo citar aquela frase do Carl Jung que diz que a vida é 1% inspiração e 99% transpiração. Eu aplico o que ele diz dessa forma: domine todas as técnicas, mas ao tocar uma alma humana, seja simplesmente uma outra alma humana. Saiba que o sucesso não é uma grande corrida única, são várias pequenas corridas. A gente corre, para, corre, para… As pessoas buscam o resultado imediato, que é o sucesso, mas o trabalho duro não tem resultado imediato, ele leva tempo, requer prática e exige que você domine a técnica. Insista, pois com certeza falhar e errar faz parte desse processo.