O que imóveis de leilão tem a ver com condomínio?
Todos os dias vários imóveis são vendidos em leilão em todo o Brasil e, basicamente, existem duas modalidades de leilão: judicial e extrajudicial.
Os judiciais acontecem por conta de um processo no qual uma pessoa (física ou jurídica) é condenada a pagar determinado valor. Se ela não paga espontaneamente, existe a opção de penhorar os seus bens, dentre eles, imóveis. Assim, com o valor da arrematação (venda do bem no leilão), a dívida será quitada. A outra modalidade é dos leilões extrajudiciais, também chamados de “leilão dos bancos”, pois geralmente acontecem devido ao atraso do pagamento de parcelas de um financiamento imobiliário, realizado por meio de um contrato de alienação fiduciária. A garantia desse contrato é o próprio imóvel, então, se o devedor fica inadimplente, o bem é retomado e levado a leilão pelo banco para quitar a dívida.
E o que estas duas modalidades tem a ver com condomínio? Em ambos os casos, o resultado da venda dos imóveis em leilão é a quitação de taxas condominiais.
Isso, porque, a maioria dos leilões judiciais são originários de débitos condominiais, por conta de condôminosque simplesmente param de pagar as contribuições mensais e acreditam que não sofrerão consequências. Porém, não sabem que o próprio imóvel pode ser penhorado para garantir o pagamento da dívida. Assim, com o valor da arrematação (venda do bem no leilão), a dívida será quitada e este valor ficará à disposição do condomínio.
Além disso, nos leilões extrajudiciais, quando o imóvel é arrematado, o banco (que nesta altura já fez a retomada do bem) deverá entregá-lo com as despesas condominiais quitadas, o que também resultará em caixa positivo ao respectivo condomínio.
Outra questão importante é, que, em nenhum destes casos, o devedor poderá impedir o acontecimento do leilão alegando tratar-se de bem de família, isto porque, as taxas condominiais cobradas mensalmente possuem o objetivo de servir à coletividade, mediante a manutenção básica do respectivo edifício, por exemplo. E, por ser um direito coletivo, se sobrepõe ao individual.
Da mesma forma, nos casos de financiamento imobiliário, essa alegação também não terá efeito, pela própria natureza dos contratos de alienação fiduciária, visto que o devedor só se torna proprietário do imóvel depois que paga todas as parcelas.
Assim, conclui-se que além de os leilões serem vantajosos para os arrematantes, que poderão comprar imóveis com descontos significativos, também são favoráveis para os condomínios, que terão suas contas reequilibradas após a arrematação, sendo os leilões uma forma de garantir a justiça a favor dos condôminos que mantém suas obrigações em dia e, que, por vezes, acabam pagando pelos inadimplentes enquanto não são adotadas as medidas cabíveis, devendo os administradores e gestores condominiais ficarem atentos e usufruírem dos recursos jurídicos disponíveis para afastar situações de inadimplência.
- O que imóveis de leilão tem a ver com condomínio? - 6 de dezembro de 2022