Os Condôminos não aprovam obras necessárias, e agora?
Obras necessárias em condomínios são sempre uma preocupação, seja pelas distinções que a lei faz quanto a manifestação da assembleia, seja pelo desconhecimento por vezes de síndicos e administradores sobre o tema.
Inicialmente, diz a legislação que as obras necessárias são aquelas que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore (art. 96 do Código Civil), sendo referida definição de conservação, reiterada junto a ABNT NBR 16.280/2020 no item 3.1, a saber: “conservação – conjunto de operações que visa reparar, preservar ou manter em bom estado a edificação existente”.
Desta forma, para serem executadas, as obras necessárias em condomínio, além de respeitar as normas trazidas na ABNT NBR 16.280/2020, diz o próprio Código Civil no art. 1341, §§ 1º, 2º e 3º, assim estabelece:
Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
(…)
§ 1 o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
§ 2 o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente.§ 3 o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.
De plano vemos que o referido artigo trata de obras em áreas comuns de condomínios, pois as obras em áreas privativas se regulamentam pelo art. 1336, II e III do Código Civil, conjuntamente com a ABNT NBR 16 .280/2020.
Divide o Código Civil as obras necessárias em 3 tipos, cada qual com um procedimento a ser adotado pelo síndico, a saber:
Obras necessárias puras – devem ser executadas independentes de autorização de assembleias, consequentemente suportadas pelas receitas ordinárias ou mesmo fundo de reserva, salvo disposição contraria em convenção.
Obras necessárias urgentes e de valor excessivas – devem ser executadas pelo síndico, devendo ser dado ciência à assembleia imediatamente convocada, recomendando-se que a assembleia deva deliberar sobre o rateio a ser feito, ainda que nada diga a legislação.
Obras necessárias não urgentes e de valor excessivo – devem ser executadas somente após aprovação em assembleia, por quórum da maioria dos presentes em assembleia.
Nos três casos, permite o Código Civil, que na omissão, ou impedimento do síndico, qualquer condômino assuma a execução da obra, devendo cumprir as diretrizes que a lei determina, bem como a convenção do condomínio, podendo ser “reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum” (§4º do art. 1341 do CC).
Mas o que ocorre quando uma assembleia não aprova obras necessárias? Pois bem, no caso de necessárias puras, ainda que a execução possa ser feita pelo síndico, a arrecadação não sendo aprovada, deve ser avaliado tecnicamente as consequências, pois se urgentes e de valor não excessivo, não haveria como se negar o rateio em razão da segurança da edificação.
Sendo estas urgentes, a deliberação do condomínio será na forma do rateio e não se deve ou não fazer a obra, ou seu rateio.
Deve o condomínio observar que as assembleias possuem limites de soberania e não podem comprometer a segurança da edificação, colocando em risco a vida dos moradores e o patrimônio dos condôminos.
Desta forma, cabe ao síndico, que convoca as assembleias, planejar as reuniões conhecendo o que será levado para conhecimento e/ou deliberação da coletividade, apresentando com total transparência as opiniões e laudos técnicos, bem como orçamentos, para que a massa condominial, conhecedora da questão, delibere conscientemente, ou mesmo seja cientificada da valorização patrimonial do condomínio.
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