Condomínios e Arbitragem: uma tendência atual
Abordando sempre as questões relacionadas a solução de conflitos (Mediação e Conciliação), hoje trago informações sobre a Arbitragem, um outro método que os Condomínios podem buscar para resolver controvérsias sem a judicialização.
“Em 10/07/2025 a Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania da Câmara dos Deputados aprovou o Projeto de Lei 4081/21, que estabelece a possibilidade de as convenções de condomínios preverem a solução de conflitos por meio de arbitragem.Pela proposta, as convenções poderão ter cláusula compromissória, nome pelo qual é conhecido o acordo para resolução de litígios por Arbitragem. A cláusula deve vincular todos os condôminos (moradores e proprietários das unidades).As cláusulas compromissórias de Arbitragem em condomínios foram reconhecidas pela 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ). Apesar disso, o autor do projeto, deputado Kim Kataguiri (União-SP), quer incluir a previsão em lei, a partir de alteração no Código Civil e na Lei da Arbitragem”. Fonte: Agência Câmara de Notícias
Arbitragem é um meio jurídico extrajudicial de solução de conflitos, prevista na Lei 9.307/1996, onde pessoas físicas ou jurídicas buscam voluntariamente uma solução rápida e definitiva da controvérsia, que verse sobre direito patrimonial disponível. A Arbitragem é um método legal de resolução de conflitos sem a participação do Poder Judiciário.
E o que são direitos patrimoniais disponíveis?
Entende-se que é tudo aquilo que a pessoa (física ou jurídica) tenha como seu e possa negociar, ceder, doar, empenhar etc. É um conceito amplo. Exemplos: contratos de todos os tipos, compra e venda de bens e serviços, sociedades, franquia, transações imobiliárias, envolvendo valores.
Utilizando A Justiça Privada
Um contrato onde ambas as partes desejam respeito mútuo e uma relação de corresponsabilidade, pode garantir que estejam em termos claros todos os combinados e os efeitos futuros ou eventuais dificuldades que possam ser prevenidas com a inclusão de Cláusula Compromissória de Arbitragem.
A empresa demonstra que escolhe a justiça privada quando substitui a Cláusula de Foro pela Cláusula Compromissória de Arbitragem em seus contratos.
O que é Cláusula Compromissória?
Cláusula compromissória é a convenção através da qual as partes, em um contrato, se comprometem a submeter à Arbitragem – numa Câmara Arbitral – os litígios que possam advir desse contrato. A cláusula compromissória deve ser estipulada por escrito, podendo estar inserida no próprio contrato ou em aditivo do contrato já existente. Nos dois casos, recomenda-se que o texto seja digitado em negrito e colhida a assinatura dos envolvidos ao lado da cláusula.
Posso ter a previsão de mais de um método na Cláusula Compromissória?
Sim. Seria uma Cláusula Compromissória Escalonada, onde há a previsão clara estabelecendo a ordem dos procedimentos, geralmente iniciando pela Negociação, Mediação e por fim, a Arbitragem. Pode, também, prever somente a Arbitragem e a Mediação.
Exemplo 1: “As partes comprometem-se a resolver quaisquer controvérsias decorrentes do presente contrato ou convenção condominial, inicialmente por meio de Negociação direta entre os envolvidos. Persistindo o impasse, a disputa será submetida à Mediação, a ser conduzida pela Câmara Tal, conforme seu regulamento vigente. Caso a Mediação não resulte em acordo no prazo de 30 (trinta) dias, a controvérsia será definitivamente resolvida por Arbitragem, também administrada pela Câmara Tal, por árbitro(s) nomeado(s) conforme o regulamento da referida instituição”.
Exemplo 2: “Em ocorrendo qualquer controvérsia ou litígio decorrente deste contrato, convencionam as partes que serão resolvidas pela ARBITRAGEM, nos termos da Lei 9.307/96 e em conformidade com o regulamento arbitral da Câmara Tal e se as partes desejarem, será suspensa a ARBITRAGEM, com prosseguimento pela MEDIAÇÃO, nos termos da Lei 13.140/15, pela mesma entidade e de acordo com o seu regulamento interno, com a possibilidade de homologação do acordo por sentença arbitral.”
Qual é a vantagem da sentença arbitral?
Além de ser feita por árbitro especializado e ser uma sentença irrecorrível, em caso do não cumprimento, a sentença encurta o caminho para a sua execução. Não há necessidade de voltar a discutir a questão judicialmente e o Poder Judiciário vai mandar cumprir o que foi estabelecido pelo árbitro. Geralmente o tempo previsto para a conclusão da Arbitragem é de 6 meses, podendo ser prorrogado de acordo com a complexidade da situação.
Concluindo, hoje, a Arbitragem em condomínios é possível e válida, com respaldo do STJ. Em breve, poderá haver previsão expressa em lei, caso o PL 4.081/2021 seja aprovado no Senado. Pense em alternativas para proteger a imagem e a reputação do seu condomínio.
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